¿Es legal la vivienda vacacional? Cómo comprobarlo en Canarias
Has encontrado el apartamento perfecto: balcón con vistas al mar, buen precio, un anfitrión amable. Antes de reservar, hay un gesto sencillo que te ahorra muchos disgustos: comprobar si la vivienda figura en el registro turístico canario.
La respuesta corta: según la ley canaria, todo anuncio de una vivienda vacacional tiene que indicar su número de registro, se ofrezca donde se ofrezca. Ese número puedes buscarlo tú también, porque el Gobierno de Canarias publica el listado de viviendas vacacionales inscritas como datos abiertos, en una tabla descargable.
Si al anuncio le falta el número, o no lo encuentras en el listado, no tiene por qué ser una estafa, pero sí es motivo para preguntar. Más abajo repasamos qué mirar antes de reservar, qué tienes que ver al llegar y adónde puedes acudir si algo sale mal. Si el tema te interesa como comprador y no como huésped, lo contamos en nuestro artículo sobre la compra de vivienda.
Qué se considera vivienda vacacional
Según la ley canaria que entró en vigor en diciembre de 2025 (Ley 6/2025, de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas), hay uso turístico cuando en una vivienda se presta alojamiento turístico a cambio de un precio, de forma temporal, habitual o intermitente. La ley también deja claro que el alquiler por habitaciones es un servicio de alojamiento turístico.
El texto, modificado en agosto de 2026, introdujo además una presunción importante. Salvo prueba en contrario, se considera alquiler turístico la estancia corta que se ofrece en una vivienda si:
se anuncia en un canal de oferta turística, incluidas las plataformas de reserva e intermediación en internet,
o la estancia es de 31 días seguidos como máximo, aunque sea varias veces al año.
Es decir, si te ofrecen un piso en una web de reservas para una o dos semanas, la ley presume que es un alquiler turístico, y el número de registro tiene que aparecer en el anuncio.
Dos matices. En El Hierro, La Gomera y La Palma prevalece, en caso de conflicto, una ley propia, la ley turística de las islas occidentales. Y las viviendas vacacionales inscritas legalmente antes de esta ley pueden seguir funcionando cinco años en las condiciones anteriores, así que una inscripción antigua no es sospechosa por sí sola.
El número que tienes que buscar en el anuncio
El sistema funciona así. Quien quiere alquilar una vivienda vacacional presenta una declaración responsable ante el cabildo insular, que inscribe la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias. La inscripción lleva un número de registro, y según la ley ese número tiene que figurar en cualquier anuncio, ya sea en una plataforma de reservas o en cualquier otro medio.
Y no es una formalidad:
Anunciar sin número es, según la ley turística canaria, una infracción muy grave, la categoría más alta.
Según la norma europea, la plataforma de reservas tiene que pedir el número antes de permitir el anuncio, y el número tiene que aparecer en él de forma bien visible. Las plataformas tienen que comprobar además los números de forma aleatoria. Este reglamento se aplica desde el 20 de mayo de 2026.
El Ministerio de Consumo multó a Airbnb en diciembre de 2025, con una sanción ya firme en vía administrativa, entre otras cosas por anuncios sin número, y calificó de publicidad engañosa los anuncios cuyo número no se corresponde con la numeración del registro.
¿Qué aspecto tiene el número? En el listado público del Gobierno, la gran mayoría de los identificadores de viviendas vacacionales empiezan por las letras VV, seguidas de grupos de cifras, por ejemplo VV-35-1-, y después siete dígitos. En Tenerife aparecen también en el listado identificadores que empiezan por A. Si en un anuncio ves un formato completamente distinto, pregunta.
¿Y el número de registro estatal?
Puede que también hayas leído sobre un registro estatal, el Registro Único de Arrendamientos. Su procedimiento de registro y su número los anuló el Tribunal Supremo en su sentencia del 19 de mayo de 2026, y volvió a decir lo mismo el 21 de mayo y el 1 de junio. Las sentencias son solo parciales: se mantiene el sistema estatal basado en los datos que facilitan las plataformas. Como huésped, por tanto, busca el número del registro turístico canario.
Así compruebas el número en el listado oficial
El Gobierno de Canarias publica en su portal de datos abiertos el listado de viviendas vacacionales inscritas en el Registro General Turístico. No hemos encontrado un buscador cómodo para consultarlo número a número, pero el listado se descarga como tabla (CSV o XLSX) y se abre con cualquier hoja de cálculo.
Descárgalo y busca el número que viste en el anuncio. Si no está, pregunta al anfitrión, y no pagues hasta tener una respuesta que tenga sentido.
Si está, mira también el resto de datos de la fila. El listado recoge la dirección, la isla, el municipio, el número de dormitorios y el de plazas. Tienen que coincidir con el anuncio: el mismo municipio, la misma calle, y que no te ofrezcan más plazas de las que figuran en el listado.
¿Vas a reservar una casa rural o un apartamento? Esos no están en este listado, sino en otro listado abierto, que reúne los apartamentos turísticos, las casas rurales y el resto de alojamientos extrahoteleros.
Una cosa no la esperes del listado: la ley dice expresamente que la inscripción no significa que la administración lo haya comprobado y aprobado todo. El número demuestra que la vivienda está declarada y que hay a quién acudir si surge un problema. Eso vale mucho, pero no lo garantiza todo.
Si aún buscas alojamiento, nuestro artículo sobre los microclimas te ayuda a decidir en qué vertiente te conviene, y si todavía no tienes isla, esta guía. En islas24 también encontrarás alojamientos, entre ellos apartamentos turísticos y casas rurales.
Señales de una oferta ilegal o falsa
El alojamiento ilegal y el anuncio inventado son dos cosas distintas, pero las señales de alarma a menudo coinciden. De las fuentes oficiales, conviene quedarse con estas:
El anuncio no tiene número de registro, o el anfitrión se escabulle cuando le preguntas.
El número no está en el listado público, o según el listado la vivienda está en otro municipio, en otra dirección.
Alojarían a más personas de las plazas que tiene. En su disposición sobre el cierre, la ley considera riesgo grave que en una vivienda de uso turístico, legal o no, se alojen una vez y media las personas de su capacidad o más. También es riesgo grave el alojamiento en azoteas, garajes, locales comerciales u obras.
Te piden pagar fuera de la plataforma. Según el consejo del Instituto Nacional de Ciberseguridad (INCIBE), en ese caso desconfía: el sistema de pago propio de las webs de reservas protege la transacción, y pagar fuera de él puede acabar fácilmente en estafa.
Demasiado bonito para ser verdad. Según el INCIBE, ante un anuncio llamativamente atractivo y sospechosamente barato, no te fíes a ciegas. Mira la dirección en una vista de calle y comprueba también con un buscador de imágenes que las fotos no aparezcan en otros anuncios.
Esta misma lógica ya la contamos para las excursiones: en nuestro artículo sobre cómo reconocer excursiones legales el número de registro es también la clave, y lo mismo en la guía para comprobarlo isla por isla.
Qué tienes que ver al llegar
El decreto canario de 2015 sobre viviendas vacacionales exige varias cosas que puedes comprobar tú mismo al reservar y al llegar:
Una placa en la entrada con el número de registro, en lugar visible, salvo que las normas de la comunidad de propietarios lo prohíban.
Un cartel informativo en la vivienda, en lugar visible, al menos en castellano e inglés: un teléfono de atención para resolver incidencias y los contactos de los servicios de emergencia y sanitarios.
Información antes de reservar sobre el acceso, los horarios de entrada y salida, los animales de compañía, las condiciones de reserva y los precios.
Un resumen firmado, si antes no habéis firmado un contrato por escrito: antes de entrar, las dos partes firman un documento, al menos en castellano e inglés, con los horarios, el número máximo de personas y los precios, IGIC incluido.
Hojas de reclamaciones oficiales, que tienen que estar siempre a disposición.
Si algo sale mal: adónde acudir
En el alojamiento, pide la hoja de reclamaciones. Según el decreto canario de reclamaciones turísticas, el Gobierno entrega las hojas de reclamaciones oficiales y su código QR a los titulares inscritos en el Registro General Turístico, y el titular está obligado a facilitarte, si lo pides, el código QR o la hoja impresa. A la reclamación puedes adjuntar cualquier prueba, y si reclamas por el precio, la factura es obligatoria. La inspección turística traslada la reclamación al titular, que puede responder en un plazo de quince días, y si se aprecian indicios de infracción, se abre una investigación.
También puedes reclamar en línea, en la sede electrónica del Gobierno de Canarias, en el trámite de reclamaciones sobre establecimientos turísticos. No tiene requisitos previos ni tasas, se puede presentar todo el año y lo tramita el Servicio de Inspección y Sanciones. Según el decreto, no solo puedes reclamar, sino también denunciar una actividad o un establecimiento turístico, algo útil si la vivienda ni siquiera tiene hojas de reclamaciones oficiales.
En un conflicto de consumo también puedes usar el trámite de reclamaciones de consumo del Gobierno de Canarias. Sirve para las reclamaciones derivadas de una transacción comercial, y las resuelve la Dirección General de Comercio y Consumo.
Avisa también a la plataforma. Si encontraste el anuncio en una web de reservas, denúncialo allí. Según la ayuda de Airbnb, por ejemplo, en la página del anuncio, debajo del desglose del precio, está la opción «Report this listing»: eliges el motivo, das los detalles y lo envías. En otras plataformas, consulta el procedimiento en su propia ayuda.
Si has sido víctima de una estafa, el INCIBE aconseja denunciar el anuncio a la plataforma, reunir todas las pruebas y poner el caso en conocimiento de las autoridades, como la Policía Nacional. Para qué sirve un seguro de viaje y para qué no lo contamos en este artículo.
Según el decreto de 2015, de las infracciones turísticas responde el propietario o el explotador de la vivienda.
Estancias más largas: alquiler temporal o vivienda vacacional
Si vienes para uno o dos meses, a menudo no te ofrecen una vivienda vacacional, sino un alquiler temporal, sin número de registro. Puede ser perfectamente legal, pero la ley canaria también aquí traza una línea.
Si el alquiler es de 31 días como máximo, o se anuncia en un canal turístico, la ley presume que es un alquiler turístico. En un alquiler de vivienda de 31 días o menos, esa presunción solo cae si el arrendador puede acreditar que el contrato se ajusta a la ley de arrendamientos y que la finalidad no es turística.
El arrendador tiene que preguntarte antes por qué necesitas un alojamiento temporal, y hacerlo constar en el contrato. Si en un alquiler tan corto el motivo no figura en el contrato, según la ley canaria el alquiler es de naturaleza turística.
Firmar un contrato de alquiler de vivienda de 31 días o menos sin motivo es, desde agosto de 2026, una infracción según la ley turística canaria.
En la práctica: si no hay número de registro, pide un contrato por escrito y mira si recoge por qué y para cuánto tiempo alquilas. Las reglas del alquiler temporal de la ley estatal (Ley de Arrendamientos Urbanos) están en movimiento en otoño de 2026, así que antes de firmar consulta el texto vigente en el BOE. Si te quedas más tiempo y además trabajas, te ayuda nuestra guía para nómadas digitales, y si te mudas aquí, nuestra guía del NIE y el empadronamiento.
En resumen
Busca en el anuncio el número de registro canario: tiene que estar.
Descarga el listado público del Gobierno y comprueba que coinciden el número, la dirección y las plazas.
El número de registro estatal lo anuló el Tribunal Supremo: el que cuenta es el canario.
No pagues fuera de la plataforma, y desconfía de la oferta demasiado barata.
Al llegar, placa, cartel informativo y hojas de reclamaciones: si falta algo, pregunta.
Si algo sale mal: hoja de reclamaciones en el alojamiento, reclamación en línea ante el Gobierno de Canarias y aviso a la plataforma.
En un alquiler más largo, pide contrato por escrito, con el motivo.
Fuentes: Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE, texto consolidado) y su modificación, la Ley 7/2026 (Boletín Oficial de Canarias, 14 de agosto de 2026); Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias (BOE); Decreto 113/2015, de viviendas vacacionales, y Decreto 77/2022, de reclamaciones turísticas (Boletín Oficial de Canarias); portal de datos abiertos (datos.canarias.es) y sede electrónica (sede.gobiernodecanarias.org) del Gobierno de Canarias; Real Decreto 1312/2024 (BOE) y sentencias del Tribunal Supremo del 19 de mayo, el 21 de mayo y el 1 de junio de 2026 (BOE); Reglamento (UE) 2024/1028, sobre los datos del alquiler de alojamientos de corta duración; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE); nota de prensa del Ministerio de Consumo del 15 de diciembre de 2025; INCIBE; ayuda de Airbnb.
Foto de portada (recortada): hilera de casas con marcos de colores, balcones y buganvillas en Puerto de Mogán, Gran Canaria. dronepicr, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons.