Comprar vivienda en Canarias: lo que conviene mirar antes de firmar
Esto no sustituye a un abogado ni a un gestor. Es lo contrario: es la lista de cosas que conviene entender antes de sentarte con uno, para que la conversación sea útil y para saber qué preguntar.
Casi todos los problemas serios que se cuentan por aquí se reducen a tres, y las tres son comprobables antes de pagar nada.
El malentendido central: no todas las casas están donde parece
En estas islas la clasificación del suelo pesa más que en casi cualquier otro sitio de España, y la razón es geográfica: una parte muy grande del territorio está protegida.
De ahí viene el concepto que más disgustos causa: el suelo rústico. Una casa puede existir físicamente, tener luz, agua y hasta décadas de antigüedad, y aun así estar en un suelo donde construir o ampliar es prácticamente imposible, y donde regularizar lo que ya está puede ser un proceso largo o directamente inviable.
El anuncio no suele decirlo. La casa se ve, la vista es maravillosa, el precio parece razonable justo por eso.
Lo que hay que preguntar, en esta forma exacta: ¿en qué clase de suelo está, y está la edificación registrada y legalizada? Si la respuesta es vaga, esa vaguedad es la información.
La nota simple: el único papel que puedes pedir tú
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad, y es la forma más barata y rápida de saber lo que oficialmente consta sobre una finca: quién es el titular, qué superficie tiene inscrita, y sobre todo si tiene cargas, es decir, hipotecas, embargos o servidumbres.
Lo importante es esto: puedes pedirla tú, sin intermediarios y sin permiso del vendedor, en el Registro de la Propiedad que corresponda al municipio.
Dos avisos. El primero es que lo que aparece en la nota simple y lo que hay físicamente en el terreno no siempre coinciden: las ampliaciones sin declarar son frecuentes. El segundo es que la nota simple refleja el momento en que la pides, así que si el proceso se alarga, se vuelve a pedir antes de firmar.
Los impuestos: cuál te toca depende de si la vivienda es nueva
Aquí hay una particularidad canaria que sorprende a quien viene de la península.
En Canarias no hay IVA. Hay IGIC, el impuesto general indirecto canario. Y eso cambia qué se paga según el caso:
Vivienda nueva, comprada al promotor: se paga IGIC, más el impuesto de actos jurídicos documentados por la escritura.
Vivienda de segunda mano: no se paga IGIC, sino el impuesto de transmisiones patrimoniales, el ITP.
No ponemos aquí los porcentajes, y es deliberado: los tipos cambian, hay tipos reducidos según la edad del comprador, el tipo de familia o si la vivienda va a ser la habitual, y una cifra desactualizada en una página como esta es peor que ninguna. Los tipos vigentes están en la sede del Gobierno de Canarias, y tu gestor los aplicará a tu caso.
Lo que sí conviene retener es la estructura: nueva o usada cambia el impuesto entero, no solo el porcentaje. Y a eso se suman notaría, registro y gestoría.
Alquiler vacacional: en diciembre de 2025 cambió todo
Si estás comprando con la idea de alquilar a turistas, esta es la parte que más ha cambiado, y la más reciente.
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas se publicó en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. También está publicada en el BOE.
El cambio de fondo, dicho en una frase: el uso turístico de una vivienda ha dejado de ser automático.
De ahí sale lo que más afecta a una compra concreta: la comunidad de propietarios tiene un papel reforzado, y puede prohibir expresamente la actividad de alquiler vacacional, sea por sus estatutos, sea por acuerdo válidamente adoptado en junta.
Traducido a la práctica: que el piso sea tuyo no significa que puedas alquilarlo a turistas. Antes de comprar con esa intención hay que comprobar tres capas distintas, y las tres pueden decir que no por separado: la comunidad de propietarios, la normativa del municipio y la del cabildo insular.
La ley es reciente y su desarrollo sigue en marcha, así que aquí no reproducimos porcentajes ni plazos concretos. Pregúntalo por escrito y con la ley delante, no de palabra en una visita.
Cuándo hace falta alguien, y de qué tipo
Para la mayoría de las compras hacen falta dos figuras distintas, y conviene no confundirlas: un abogado que revise la situación jurídica de la finca, y un gestor o asesor fiscal que calcule los impuestos de tu caso concreto. La agencia inmobiliaria no cumple ninguno de los dos papeles, por buena que sea.
Si además vas a establecerte aquí, el primer paso administrativo no es la casa: es el número de extranjero y el empadronamiento. Eso lo contamos en NIE y empadronamiento.
