Immobilienkauf auf den Kanaren: was du vor der Unterschrift prüfen solltest
Das hier ersetzt weder Anwalt noch Steuerberater. Im Gegenteil: Es ist die Liste dessen, was man vorher verstanden haben sollte, damit das Gespräch mit ihnen etwas bringt und man weiß, wonach zu fragen ist.
Fast alle ernsten Probleme, von denen man hier hört, lassen sich auf drei zurückführen, und alle drei sind prüfbar, bevor man etwas zahlt.
Das zentrale Missverständnis: nicht jedes Haus steht dort, wo es zu stehen scheint
Auf diesen Inseln wiegt die Bodenklassifizierung schwerer als fast überall sonst in Spanien, und der Grund ist geografisch: Ein sehr großer Teil des Territoriums steht unter Schutz.
Daher kommt der Begriff, der den meisten Ärger verursacht: suelo rústico, rustikales Land. Ein Haus kann physisch da sein, Strom und Wasser haben, jahrzehntealt sein, und dennoch auf Boden stehen, auf dem Bauen oder Erweitern praktisch unmöglich ist und wo die Legalisierung des Bestehenden ein langer Prozess oder schlicht aussichtslos sein kann.
Im Inserat steht das selten. Das Haus ist da, die Aussicht ist großartig, und der Preis wirkt genau deswegen vernünftig.
Was zu fragen ist, genau in dieser Form: Auf welcher Bodenklasse steht es, und ist das Gebäude registriert und legalisiert? Ist die Antwort vage, dann ist diese Vagheit die Information.
Die Nota Simple: das einzige Papier, das du selbst anfordern kannst
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch und der billigste und schnellste Weg zu erfahren, was amtlich über ein Grundstück vermerkt ist: wer eingetragener Eigentümer ist, welche Fläche eingetragen ist, und vor allem ob Lasten darauf liegen, also Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten.
Entscheidend ist: Du kannst sie selbst anfordern, ohne Vermittler und ohne Erlaubnis des Verkäufers, beim zuständigen Grundbuchamt der Gemeinde.
Zwei Hinweise. Erstens stimmen das, was in der Nota Simple steht, und das, was physisch auf dem Grundstück steht, nicht immer überein: nicht deklarierte Anbauten sind häufig. Zweitens gibt die Nota Simple den Moment der Anfrage wieder, zieht sich der Prozess also hin, fordert man sie vor der Unterschrift erneut an.
Die Steuern: welche gilt, hängt davon ab, ob die Wohnung neu ist
Hier gibt es eine kanarische Besonderheit, die Zugezogene vom Festland überrascht.
Auf den Kanaren gibt es keine Mehrwertsteuer. Es gibt IGIC, die allgemeine indirekte kanarische Steuer. Und das ändert, was jeweils zu zahlen ist:
Neubau, vom Bauträger gekauft: es fällt IGIC an, dazu die Urkundensteuer auf die notarielle Urkunde.
Bestandswohnung: kein IGIC, sondern die Grunderwerbsteuer, ITP.
Prozentsätze stehen hier bewusst nicht. Die Sätze ändern sich, es gibt ermäßigte Sätze je nach Alter des Käufers, Familiensituation oder ob es der Hauptwohnsitz wird, und eine veraltete Zahl auf einer Seite wie dieser ist schlimmer als gar keine. Die geltenden Sätze stehen beim Gobierno de Canarias, und dein Berater wendet sie auf deinen Fall an.
Merken sollte man sich die Struktur: neu oder gebraucht ändert die ganze Steuer, nicht nur den Prozentsatz. Dazu kommen Notar, Register und Gestoría.
Ferienvermietung: im Dezember 2025 hat sich alles geändert
Wer mit dem Gedanken kauft, an Touristen zu vermieten, sollte hier genau lesen. Das ist der Teil, der sich am stärksten und am jüngsten geändert hat.
Das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen wurde am 12. Dezember 2025 im Amtsblatt der Kanaren veröffentlicht und trat am 13. Dezember 2025 in Kraft. Es steht auch im spanischen Staatsanzeiger.
Die grundlegende Änderung in einem Satz: Die touristische Nutzung einer Wohnung ist nicht mehr automatisch gegeben.
Daraus folgt der Punkt, der einen konkreten Kauf am stärksten betrifft: Die Eigentümergemeinschaft hat eine gestärkte Rolle und kann die Ferienvermietung ausdrücklich untersagen, sei es über die Satzung, sei es durch einen wirksam gefassten Beschluss der Versammlung.
Praktisch übersetzt: Dass die Wohnung dir gehört, heißt nicht, dass du sie an Touristen vermieten darfst. Wer mit dieser Absicht kauft, muss drei getrennte Ebenen prüfen, und jede kann für sich nein sagen: die Eigentümergemeinschaft, die Vorschriften der Gemeinde und die des Inselrats.
Das Gesetz ist jung und seine Ausführung läuft noch, deshalb geben wir hier weder Prozentsätze noch konkrete Fristen wieder. Frag schriftlich und mit dem Gesetz vor dir, nicht mündlich bei einer Besichtigung.
Wann du jemanden brauchst, und welchen
Die meisten Käufe brauchen zwei verschiedene Fachleute, und man sollte sie nicht verwechseln: einen Anwalt, der die rechtliche Lage des Grundstücks prüft, und einen Gestor oder Steuerberater, der die Steuern für deinen konkreten Fall berechnet. Die Immobilienagentur erfüllt keine dieser beiden Rollen, so gut sie auch sein mag.
Wer sich hier zusätzlich niederlässt, dessen erster Verwaltungsschritt ist nicht das Haus, sondern die Ausländernummer und die Anmeldung. Das steht unter NIE und Padrón.
