Ist die Ferienwohnung legal? So prüfst du es auf den Kanaren
Du hast das perfekte Apartment gefunden: Balkon mit Meerblick, guter Preis, freundliche Gastgeber. Bevor du buchst, gibt es einen einfachen Handgriff, der dir viel Ärger erspart: Du schaust nach, ob die Wohnung im kanarischen Tourismusregister steht.
Die kurze Antwort: Nach kanarischem Gesetz muss jede Ferienwohnung (vivienda vacacional) in jeder Anzeige ihre Registriernummer angeben, egal über welchen Kanal sie angeboten wird. Diese Nummer kannst du selbst nachschlagen, denn die Regierung der Kanarischen Inseln veröffentlicht die Liste der eingetragenen Ferienwohnungen als offene Daten, in einer Tabelle zum Herunterladen.
Fehlt die Nummer in der Anzeige oder findest du sie nicht in der Liste, ist das nicht unbedingt Betrug, aber auf jeden Fall ein Grund nachzufragen. Unten gehen wir durch, was du vor der Buchung prüfen solltest, was du bei der Ankunft sehen musst und an wen du dich wenden kannst, wenn etwas schiefgeht. Wenn dich das Thema nicht als Gast, sondern als Käufer interessiert, darüber haben wir in unserem Artikel zum Immobilienkauf geschrieben.
Was als Ferienwohnung gilt
Nach dem kanarischen Gesetz, das im Dezember 2025 in Kraft getreten ist (Ley 6/2025, über die touristische Nutzung von Wohnungen), liegt eine touristische Nutzung vor, wenn in einer Wohnung vorübergehend, regelmäßig oder gelegentlich gegen Bezahlung eine touristische Unterkunft angeboten wird. Das Gesetz stellt auch klar, dass die Vermietung einzelner Zimmer ebenfalls eine touristische Unterkunftsleistung ist.
Der im August 2026 geänderte Text hat außerdem eine wichtige Vermutung eingeführt. Bis zum Beweis des Gegenteils gilt ein kurzer Aufenthalt, der in einer Wohnung angeboten wird, als touristische Vermietung, wenn:
er über einen touristischen Kanal beworben wird, einschließlich Buchungs- und Vermittlungsplattformen im Internet,
oder der Aufenthalt ununterbrochen höchstens 31 Tage dauert, auch wenn das mehrmals im Jahr vorkommt.
Wenn dir also auf einer Buchungsseite eine Wohnung für ein, zwei Wochen angeboten wird, vermutet das Gesetz eine touristische Vermietung, und die Registriernummer muss in der Anzeige stehen.
Zwei Ergänzungen. Auf El Hierro, La Gomera und La Palma hat ein eigenes Gesetz Vorrang, wenn sich die beiden widersprechen: das Tourismusgesetz der westlichen Inseln. Und Ferienwohnungen, die vor dem Gesetz ordnungsgemäß eingetragen waren, dürfen fünf Jahre lang zu den bisherigen Bedingungen weiterbetrieben werden. Eine ältere Eintragung ist also für sich allein nicht verdächtig.
Die Nummer, nach der du in der Anzeige suchst
Das System ist so aufgebaut. Wer eine Ferienwohnung vermieten will, reicht beim Inselrat (Cabildo) eine Verantwortungserklärung (declaración responsable) ein, und der Inselrat trägt die Wohnung in das Allgemeine Tourismusregister der Kanarischen Inseln (Registro General Turístico) ein. Die Eintragung bekommt eine Registriernummer, und nach dem Gesetz muss diese Nummer in jeder Anzeige stehen, ob auf einer Buchungsplattform oder auf jedem anderen Kanal.
Und das ist keine Formalität:
Eine Anzeige ohne Nummer ist nach dem kanarischen Tourismusgesetz ein sehr schwerer Verstoß, die schwerste Kategorie.
Nach der EU-Regel muss die Buchungsplattform die Nummer verlangen, bevor sie die Anzeige zulässt, und die Nummer muss in der Anzeige gut sichtbar erscheinen. Die Plattformen müssen die Nummern außerdem stichprobenartig prüfen. Diese Verordnung gilt seit dem 20. Mai 2026.
Das spanische Verbraucherschutzministerium hat im Dezember 2025 gegen Airbnb ein Bußgeld verhängt, auf dem Verwaltungsweg bereits endgültig, unter anderem wegen Anzeigen ohne Nummer, und es hat auch Anzeigen als irreführende Werbung eingestuft, deren Nummer nicht der Nummerierung des Registers entspricht.
Wie sieht die Nummer aus? In der öffentlichen Liste der Regierung beginnen die Kennungen der Ferienwohnungen ganz überwiegend mit den Buchstaben VV, danach folgen Zifferngruppen, zum Beispiel VV-35-1-, dann sieben Ziffern. Bei Teneriffa kommen in der Liste auch Kennungen vor, die mit dem Buchstaben A beginnen. Wenn du in einer Anzeige ein ganz anderes Format siehst, frag nach.
Und die staatliche Registriernummer?
Vielleicht hast du auch von einem staatlichen, einheitlichen Mietregister (Registro Único de Arrendamientos) gelesen. Dessen Registrierungsverfahren und Nummer hat der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) mit seinem Urteil vom 19. Mai 2026 für nichtig erklärt, und dasselbe hat er am 21. Mai und am 1. Juni entschieden. Die Urteile gelten nur teilweise: Das staatliche System, das auf der Datenmeldung der Plattformen beruht, bleibt bestehen. Als Gast suchst du also nach der Nummer des kanarischen Tourismusregisters.
So prüfst du die Nummer in der offiziellen Liste
Die Regierung der Kanarischen Inseln veröffentlicht auf ihrem Open-Data-Portal die Liste der im Registro General Turístico eingetragenen Ferienwohnungen. Eine bequeme, eigene Suchmaske haben wir dafür nicht gefunden, aber die Liste lässt sich als Tabelle herunterladen (CSV oder XLSX) und in jedem Tabellenprogramm öffnen.
Lade sie herunter und such nach der Nummer aus der Anzeige. Steht sie nicht darin, frag beim Vermieter nach, und zahl nichts, bis du eine vernünftige Antwort bekommen hast.
Wenn du sie gefunden hast, sieh dir auch die übrigen Angaben in der Zeile an. In der Liste stehen die Adresse, die Insel, die Gemeinde, die Zahl der Schlafzimmer und die Zahl der Plätze (plazas). Das muss zur Anzeige passen: dieselbe Gemeinde, dieselbe Straße, und es dürfen nicht mehr Plätze angeboten werden, als in der Liste stehen.
Du buchst ein Landhaus oder ein Apartment? Die stehen nicht in dieser, sondern in einer anderen offenen Liste, zusammen mit den touristischen Apartments, den ländlichen Gästehäusern vom Typ casa rural und den übrigen Unterkünften außerhalb der Hotellerie.
Eines solltest du von der Liste nicht erwarten: Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass die Eintragung nicht bedeutet, dass die Behörde alles geprüft und genehmigt hat. Die Nummer zeigt, dass die Wohnung angemeldet ist und dass es jemanden gibt, an den du dich wenden kannst, wenn es Probleme gibt. Das ist viel wert, aber keine Garantie für alles.
Wenn du noch eine Unterkunft suchst, hilft dir unser Artikel über die Mikroklimata bei der Entscheidung, auf welcher Seite es sich lohnt, und wenn nicht einmal die Insel feststeht, dieser Guide. Auf islas24 findest du auch Unterkünfte, darunter Ferienapartments und ländliche Gästehäuser.
Warnzeichen für ein illegales oder gefälschtes Angebot
Eine illegale Unterkunft und eine erfundene Anzeige sind zwei verschiedene Dinge, aber die Warnzeichen sind oft dieselben. Aus den offiziellen Quellen solltest du dir diese merken:
In der Anzeige steht keine Registriernummer, oder der Vermieter weicht aus, wenn du danach fragst.
Die Nummer steht nicht in der öffentlichen Liste, oder laut Liste liegt die Wohnung in einer anderen Gemeinde, unter einer anderen Adresse.
Es sollen mehr Menschen unterkommen, als es Plätze gibt. Das Gesetz stuft es in seiner Bestimmung über die Schließung als schwere Gefahr ein, wenn in einer touristischen Wohnung, ob legal oder nicht, das Anderthalbfache der Kapazität oder mehr übernachtet. Ebenso gilt als schwere Gefahr eine Unterkunft, die auf dem Dach, in einer Garage, in einem Geschäftslokal oder auf einer Baustelle vermietet wird.
Die Zahlung wird außerhalb der Plattform verlangt. Nach dem Rat des spanischen Nationalen Instituts für Cybersicherheit (INCIBE) solltest du dann misstrauisch werden: Das eigene Zahlungssystem der Buchungsseiten schützt die Transaktion, eine Zahlung außerhalb der Plattform endet leicht im Betrug.
Zu schön, um wahr zu sein. Laut INCIBE solltest du einer auffällig attraktiven, verdächtig günstigen Anzeige nicht blind vertrauen. Schau dir die Adresse in der Straßenansicht an und prüf mit einer Bildersuche auch, ob die Fotos nicht in anderen Anzeigen auftauchen.
Dieselbe Logik haben wir schon bei den Ausflügen beschrieben: In unserem Artikel, wie du legale Ausflüge erkennst, ist die Registriernummer genauso der Schlüssel, und ebenso in der Anleitung zur Prüfung Insel für Insel.
Was du bei der Ankunft sehen musst
Die kanarische Verordnung über Ferienwohnungen von 2015 schreibt mehrere Dinge vor, die du bei der Buchung und bei der Ankunft selbst prüfen kannst:
Ein Schild am Eingang mit der Registriernummer, an sichtbarer Stelle, außer die Regeln der Eigentümergemeinschaft verbieten es.
Eine Information in der Wohnung, an sichtbarer Stelle, mindestens auf Spanisch und Englisch: eine Servicenummer, über die du Probleme klären kannst, und die Kontaktdaten der Notruf- und Gesundheitsdienste.
Informationen vor der Buchung über den Zugang, die An- und Abreisezeiten, Haustiere, die Buchungsbedingungen und die Preise.
Eine unterschriebene Zusammenfassung, wenn ihr vorher keinen schriftlichen Vertrag geschlossen habt: Vor dem Einzug unterschreiben beide Seiten ein Dokument, mindestens auf Spanisch und Englisch, mit den Daten, der Höchstzahl an Personen und den Preisen, einschließlich IGIC.
Ein offizielles Beschwerdeformular (hoja de reclamaciones), das immer bereitliegen muss.
Wenn es Probleme gibt: an wen du dich wendest
Verlange vor Ort das Beschwerdeformular. Nach der kanarischen Verordnung über touristische Beschwerden gibt die Regierung das offizielle Beschwerdeformular und den dazugehörigen QR-Code an die Betreiber aus, die im Registro General Turístico eingetragen sind, und der Betreiber muss dir auf Verlangen den QR-Code oder das gedruckte Formular geben. Der Beschwerde kannst du jeden Beweis beifügen, bei einer Beschwerde über den Preis ist die Rechnung Pflicht. Die Tourismusaufsicht leitet die Beschwerde an den Betreiber weiter, der innerhalb von fünfzehn Tagen antworten kann, und wenn Anzeichen eines Verstoßes vorliegen, wird ein Verfahren eingeleitet.
Du kannst dich auch online beschweren, auf dem E-Government-Portal der kanarischen Regierung, über das Beschwerdeverfahren zu touristischen Unterkünften. Es gibt keine Voraussetzungen und keine Gebühr, die Beschwerde ist das ganze Jahr über möglich, und zuständig ist die Tourismusaufsicht (Servicio de Inspección y Sanciones). Nach der Verordnung kannst du nicht nur eine Beschwerde, sondern auch eine Anzeige über eine touristische Tätigkeit oder Unterkunft einreichen. Das ist nützlich, wenn die Wohnung gar kein offizielles Beschwerdeformular hat.
Bei einem Verbraucherstreit kannst du auch das Verbraucherbeschwerde-Verfahren der kanarischen Regierung nutzen. Es ist für Beschwerden aus einem Handelsgeschäft gedacht, und darüber entscheidet die Generaldirektion für Handel und Verbraucherschutz (Dirección General de Comercio y Consumo).
Melde es auch der Plattform. Wenn du die Anzeige auf einer Buchungsseite gefunden hast, melde sie dort. Laut dem Hilfebereich von Airbnb findest du zum Beispiel auf der Seite der Anzeige, unter der Preisaufschlüsselung, die Option „Report this listing“: Du wählst den Grund, gibst die Details an und schickst die Meldung ab. Bei anderen Plattformen schau im jeweiligen Hilfebereich nach, wie es geht.
Wenn du Opfer eines Betrugs geworden bist, rät INCIBE, die Anzeige der Plattform zu melden, alle Beweise zu sammeln und den Fall den Behörden zu melden, zum Beispiel der Policía Nacional. Wofür eine Reiseversicherung gut ist und wofür nicht, haben wir in diesem Artikel beschrieben.
Für touristische Verstöße haftet nach der Verordnung von 2015 der Eigentümer oder der Betreiber der Wohnung.
Längerer Aufenthalt: befristete Miete oder Ferienwohnung
Wenn du für ein, zwei Monate kommst, wird dir oft keine Ferienwohnung, sondern eine befristete Miete (alquiler temporal) angeboten, ohne Registriernummer. Das kann völlig in Ordnung sein, aber das kanarische Gesetz zieht auch hier eine Grenze.
Wenn die Miete höchstens 31 Tage dauert oder auf einem touristischen Kanal beworben wird, vermutet das Gesetz eine touristische Vermietung. Bei einer Wohnungsmiete von 31 Tagen oder weniger fällt diese Vermutung nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Vertrag ein Mietvertrag nach dem Mietgesetz ist und der Zweck nicht touristisch ist.
Der Vermieter muss dich vorher fragen, warum du eine befristete Unterkunft brauchst, und den Grund in den Vertrag schreiben. Steht bei einer so kurzen Miete der Grund nicht im Vertrag, ist die Miete nach dem kanarischen Gesetz touristischer Natur.
Einen Wohnungsmietvertrag über höchstens 31 Tage ohne Grund abzuschließen, ist seit August 2026 nach dem kanarischen Tourismusgesetz ein Verstoß.
In der Praxis heißt das: Wenn es keine Registriernummer gibt, verlange einen schriftlichen Vertrag und schau nach, ob darin steht, warum und für wie lange du mietest. Die Regeln des staatlichen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos) für befristete Mieten sind im Herbst 2026 in Bewegung, sieh dir deshalb vor der Unterschrift den geltenden Text im BOE an. Wenn du länger bleibst und auch arbeitest, hilft dir unser Guide für digitale Nomaden, und wenn du hierherziehst, unser Leitfaden zu NIE und Padrón.
Kurz gesagt
Such in der Anzeige nach der kanarischen Registriernummer, die muss dort stehen.
Lade die öffentliche Liste der Regierung herunter und prüf, ob Nummer, Adresse und Zahl der Plätze übereinstimmen.
Die staatliche Registriernummer hat der Oberste Gerichtshof für nichtig erklärt, es zählt die kanarische Nummer.
Zahl nicht außerhalb der Plattform, und sei vorsichtig bei zu günstigen Angeboten.
Bei der Ankunft: Schild, Information, Beschwerdeformular. Wenn etwas fehlt, frag nach.
Bei Problemen: Beschwerdeformular vor Ort, Online-Beschwerde bei der kanarischen Regierung, Meldung auf der Plattform.
Bei längerer Miete verlange einen schriftlichen Vertrag, in dem der Grund steht.
Quellen: Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE, konsolidierte Fassung) und ihre Änderung durch das Ley 7/2026 (Boletín Oficial de Canarias, 14. August 2026); Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias (BOE); das Decreto 113/2015 über Ferienwohnungen und das Decreto 77/2022 über touristische Beschwerden (Boletín Oficial de Canarias); das Open-Data-Portal (datos.canarias.es) und das E-Government-Portal (sede.gobiernodecanarias.org) der Regierung der Kanarischen Inseln; Real Decreto 1312/2024 (BOE) und die Urteile des Tribunal Supremo vom 19. Mai, 21. Mai und 1. Juni 2026 (BOE); Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos und Real Decreto-ley 29/2026 (BOE); Mitteilung des spanischen Verbraucherschutzministeriums vom 15. Dezember 2025; INCIBE; Hilfebereich von Airbnb.
Titelbild (zugeschnitten): bunt eingefasste Häuserzeile mit Balkonen und Bougainvillea in Puerto de Mogán, Gran Canaria. dronepicr, CC BY 2.0, über Wikimedia Commons.